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盡管2014年樓市成交下滑，但一線城市土地市場整體而言依然維持高熱度，競爭依然激烈。
2014年樓市低迷持續瞭9個月之久，到10月份才有回暖跡象，但一線城市的土地價格不降反升。
城市之間分化加劇
從樓面價看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。
上海易居房地產研究院11月17日發佈報告指出，10月份，一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高後，10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。
中原地產市場研究部統計數據顯示：截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄。不僅提前突破2013年創造的歷史紀錄。3037.9億也是歷史首次突破3000億大關，全年將有望突破3500億。
內容來自sina新聞
11月17日，董傢渡地塊以248.5億被中民投摘得，創造瞭上海總價新地王。據CRIC監測的30個重點房企拿地數據，回歸一線城市的意願仍然非常強烈。今年前10個月重點房企在一線城市共拿地91幅，占總拿地量的18%，較去年全年增加2個百分點；在一線城市拿地的總建築面積約1560萬平方米，占總量的14%，較去年繼續增長4個百分點；30傢重點房企拿地金額比重上漲幅度最大，前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全年的2400億元，耗資占比上升20個百分點，達53%，占到全國拿地資金的半數以上。
從2014年1-10月份的土地出讓金來看，一線城市中北京表現最為優異，前10個月的累積出讓金達1781.44億元，已逼近2013年1821.8億元的年度紀錄，若延續現今形勢，預計今年或可突破2000億元。
一線地價上漲背後
張大偉說，土地供應量在明顯減少，房企又不敢在三四線拿地，一二線的競爭就更激烈瞭，從而導致樓面地價顯著上漲。
分化的市場中，一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢，房企競爭者眾多，溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市高溢價地塊頻出，上海張江地塊溢價率高達93%，深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%，廈門海滄區“孿生地塊”分別溢價80%和66%。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。
但是從時間上來看，記者梳理發現，一季度是今年房企在一線城市拿地的一個高峰，創造瞭很多個地王。此後二、三季度逐漸低迷；央行930新政後，10、11月份開始回暖。10月一線城市土地成交額，創造春節後最高，疊加本地塊，11月截至18日，一線城市成交土地額已經達到瞭795.14億，僅次於之前的歷史記錄2014年1月。
一線城市地價上漲的背後，首先是房企為規避投資風險紮堆一線城市購地，導致“物以稀為貴”；其次，上述單價的上漲是一個結構性的上漲，即四大一線城市出讓的土地中很多均為核心區域優質地塊，從而拉高瞭單價。
CRIC研究中心楊科偉認為，上海前10個月土地出讓則表現較差，累積1054.24億元，同比下降近4成，但預計年底前還將有數幅“重量級”地塊陸續上市，全年土地出讓金追平去年可期。
一線城市地價的反常表現，是當下房地產市場分化加劇的縮影。但CRIC研究中心人士提醒，一線城市也並非“安全島”，單價、溢價率太高的土地，還是謹慎為好。
嚴躍進說，市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也使得房價下跌的壓力減少。
他分析，如果放在一個比較長的時間緯度來看，隨著城鎮化率的逐步放緩，區域經濟發展使得一線城市的人口吸附力將日益減弱，加之北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會復制過去十年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨於平衡。
中原地產首席分析師張大偉指出，地價上漲的原因是結構性的，主要是因為上半年冒出的地王太多瞭。
一線城市地價結構性上漲 明後年房價難降？
11月2日，國土資源部發佈瞭2014年前三季度的主要統計數據，就地價而言，截至三季度末，全國105個主要監測城市中，綜合地價3458元/平方米，同比增長6.4%；商業地價6527元/平方米，同比增長6.1%，而今年上半年的同比增幅為7.5%，增長幅度收窄1.4個百分點；住宅地價5236元/平方米，同比增長7.0%，相較於今年上半年9.1%的增速，增速放緩2.1個百分點。整體來看，各類地價同比、環比增速均在持續放緩。
由以上數據來看，全國土地價格與一線城市土地價格形成瞭強烈反差。CRIC研究中心楊科偉認為，今年以來諸多二、三、四線城市庫存壓力凸顯，房企為規避風險蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。
11月10日，廣州一次性出讓8幅建設用地，成交金額總計約157億元，創造該市今年單日土地出讓收入新高。在這波土地出讓中，龍湖、金融街等外地房企紛紛進駐廣州。
從所有土地看，一線城市截至目前已經成交總土地金額高達4519億，全年也必然將突破2013年創造的5245億的歷史紀錄。
中房信集團數據顯示，上半年，在47個三四線城市中，隻有9個城市成交較去年同期有增長，絕大多數城市成交是較去年同期下跌的。其中，包頭、肇慶、揚州等城市銷售面積下滑超過四成，茂名和龍巖的成交跌幅更是在60%附近。這些城市的土地出讓市場也是同樣低迷的狀態。
下跌動力減弱
10月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現出供小於求的市場關系。自2月份以來，一線城市每個月均呈現供大於求的特征，這加劇瞭庫存積壓的矛盾。但10月份的供求關系發生瞭改變。
易居研究員嚴躍進表示，一線城市今年放松限購的可能性不大，但是，隨著信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻在降低，加快瞭市場復蘇。
嚴躍進指出，近期一些提振樓市的做法還在持續。如上海調整瞭普通商品住宅標準，將使得更多房源納入到這一體系中，進而鼓勵各類購房者積極入市；另有消息顯示，國稅總局正在調研房屋民間信貸轉貸貸款全省皆可處理勞工房屋貸款利率~教你汽車貸款的時機與技巧樓市，二手房營業稅在年底也有可能進行調整。
中原地產統計顯示，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破瞭3000億，單價也高達11892元每平米，環比2013年的7571元上漲57%。
張大偉判斷，因為地價的上漲，再加上供應短缺的話，一線城市明後年房價存在大幅上漲的可能性。
但楊科偉認為，對一線城市也不能太樂觀。在今年以來的市場調整中，一線城市需求萎縮程度是所有城市中最高的，復蘇也是最為緩慢的，使得一線城市商品住宅庫存正大幅走高，消化周期也在持續拉長，去化風險逐步加大。
按照現在的節奏，房企一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤空間不如預期可觀不可避免，地王的結果令人堪憂。
21世紀經濟報道記者查詢發現，今年截至目前，一線城市僅出讓553幅土地，規劃建築面積為540萬平方米；而2013年全年出讓土地1056幅，規劃建築面積為964萬平方米。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/07245941340073747595368.shtml
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