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美國樓市現分化行情存泡沫隱憂 未來上漲勢頭減弱
房地產數據公司R ealtyT rac近日發佈的報告稱，美國房地產市場嚴重分化，以美國七大城市為代表的主要城市房價已超出當地人的承受能力。盡管利率創歷史新低，人們的承受能力卻比2006年房地產出現泡沫的時候還要低。
評級機構惠譽表示，去年美國大部分市場的房屋價格有較大上漲，尤其是在沿海地區。今年建築行業仍將呈現出持續、溫和、周期性的改善。同時，房地產市場也將受益於緩慢擴張的經濟，而經濟復蘇帶來瞭就業的增加和消費者信心的改善。新房價格今年的上漲幅度預計在2.5%-3.5%之間。
前華爾街投行分析師M ikeK rieger認為，租售比的下降使得部分城市的房地產市場對機構投資者失去吸引力。加州、科羅拉多州、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經降至5%甚至更低，全美最大的房地產私募股權投資公司黑石集團在加州的投資下降瞭90%。最糟糕的紐約市，租售比僅為3%，連國債的收益率都比不上。但是在相對偏遠的諸如密歇根的W ayne縣等城市卻有著超過25%甚至高達30%的租售比。K rieger的觀點和Zillow相仿，即美國部分房地產市場已經出現泡沫跡象。
未來數月房價將溫和增長
進入2014年春季，美國房地產市場面對一種兩難境地，一是太少的人在出售房屋，雖然房價已經上漲瞭很多。二是許多人很難獲得抵押貸款。
美國一些城市的房屋價格，如拉斯維加斯、舊金山、聖地亞哥等去年上漲瞭20%甚至更多，根據標普的指數，即便是全美國房地產市場平均也有13 .4%的漲幅。不過由於抵押貸款利率也隨之上升，借款者需要支付的開支比一年前也增加瞭25%。
Zillow首席經濟學傢StanH um phries認為，隨著市場承受能力的下降，房地產市場有越來越多令人擔憂的跡象，這些跡象很類似於當年房地產市場崩潰時候的跡象，如更大程度依賴非傳統的傢庭籌資渠道，更低的首付和為瞭低房價不得不遠離上班地帶來的壓力等。因此，盡管房地產市場泡沫還沒出現，但是在某些城市，已經看到泡沫的身影瞭。
房地產價值評估公司Zillow最近的一份房租調查顯示，以歷史價格作參考，美國邁阿密、洛杉磯、聖迭戈、舊金山、丹佛、聖何塞和波特蘭等城市中超半數的房租是在租客承受能力之外。而全國則有1/3的房租是超出租客承受能力的。
部分地區現泡沫跡象
在這番上漲後，市場人士認為，今年剩餘時間內，美國房地產市場的走勢特點將不同於去年。預計今年美國平均房屋價格將以單位數的增幅上漲，在勞動就業增長比較好的地區，房屋的價格相對而言將更為強勁。
美國的房地產市場是美國經濟復蘇的重要引擎。一些美國房地產相關機構近日發佈的報告顯示，在經歷瞭去年的快速上漲之後，美國房地產市場目前處於分化階段，未來漲勢將較為溫和。
惠譽表示，較高的利率和房價已經開始影響到這個市場，美國持續的寒冬也影響到瞭房地產市場復蘇。不過從歷史價格看，房價仍存在著吸引力。和收入以及商業地產價格相比，住宅價格仍然被低估。惠譽表示，此輪美國房地產的復蘇並非V型反轉，迄今為止一直保持著溫和的擴張。近幾個月，由於經濟數據遜於預期，美國的房地產市場擴張也較為平和，未來幾個月市場仍會穩步溫和地上漲。
樓市陷兩難境地
內容二水鄉房屋二胎來自sina新聞
據統計，目前在美國市場上隻有可供銷售五個月的房屋，而在2012年可供銷售期限約5.9個月，而2011年約8.3個月。Zillow的數據顯示，約20%的美國房屋所有者以現價出售房屋的話還不夠歸還他們所借的貸款。市場分析人士認為，許多人都在觀望未來幾個月的行情。
另外，根據美國全國房地產商協會的預計，成屋的銷售今年預計達到500萬套，比去年少10萬，低於健康的市場所需要的550萬套的數量。由於需要較高的首付，而首次購房者無法通過賣舊屋來支付這筆開支，因此隨著房價的上漲，首次購房者的數量則會減少。不過隨著25-34歲美國人在去年找到瞭工作，有瞭更多可支配收入，可以加入購房大軍，情況可能會逐漸發生改變。
與此同時，美國銀行的放貸標準在放松。比如富國銀行提供最優惠抵押貸款利率所需要的信用分數從640分降到瞭600分。有些非銀行放款者要求的信用分數更低。
美銀美林的統計顯示，過去12個月中，超過100萬美元的房屋銷售增長瞭14 .4%，而低於10萬美元房屋二胎借款準備資料缺錢急用哪裡借錢的房屋銷售則減少瞭18%。而Zillow的統計則稱，較為昂貴的房屋價格上漲較快，其中三分之一較貴的房屋價格比其餘三分之二價格上漲快20%。因此，在房地產投資中價值較高的房屋仍將是投資熱點。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/08262679428.shtml
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