鑫遠喻磊做商業地產 前人栽樹後人乘涼
新浪樂居訊(編輯夢田)早前，人民日報配發瞭一首打油詩，"大城小市競高樓，不顧腳下隻顧頭。爛尾樓危亦長臉，一擲千金為封侯。"對各地競相建設的高樓現象提出質疑，究竟我們是否需要如此多的高樓大廈？處於中部崛起先鋒軍的長沙，近兩年商業地產也遍地開花，可商業擴張的速度貌似越跑越快，經營不善、商業蕭條、門可羅雀等現象接踵而至。長沙商業地產是否已經步入爆發期？種種弊端背後，為何仍有大批房企前仆後繼進軍商業地產？
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五年後長沙商業地產進入爆發期
據合富輝煌數據統計，長沙已形成的區域性商業中心有12個，規劃中商業中心占21個。2013年1月，發改委主導編制《促進城鎮化健康發展規劃（2011-2020）》指出，城鎮化將在未來十年拉動40萬億元投資，同時也提出，將對我國21個城市群進行考察梳理，預備把2至3個城市群上升至國傢戰略，湖南長株潭城市群位列其中。
如此多商業中心即將啟動，歷來以娛樂之都聞名的二線半城市長沙能否完全消化？未來將面臨怎樣一場廝殺？"商業地產做得好或不好，一樣有人吃肉有人喝湯，甚至有人連骨頭都啃不上。"湖南鑫遠投資集團有限公司副總裁喻磊如此形容道。
在他看來，商業的供應，一旦超過瞭人口支撐的臨界點，並且仍持續增量和上升，才叫商業進入爆發期。而長沙，按照當前形勢，如果中途沒有大規模政策調節，他預計五年左右將步入商業爆發期。
據瞭解，2013年前11月，長沙市內六區商業用房成交面積80.63萬平方米，同比增長28.51%，成交8580套，同比增長16.54%。新建商業用房成交，主要集中於二環至三環之間地段，其中成交面積占比50.41%、套數占比59.17%。合富輝煌數據統計，2013年前11月長沙市內六區非住宅物業尤其辦公用房增量明顯，辦公用房成交面積同比增長98.12%，翻瞭近一倍。土地方面，2013年內五區純商業地塊成交土地面積765畝，大漲375%，建築面積212.28萬方，漲幅194.83%。可見，未來長沙商業地產競爭非常激烈。
時移世易前人栽樹後人乘涼
"對商戶而言，要適應每天打折的日子，每天都是雙11。"喻磊笑言，商業地產正步入高速發展時期，曾經的買方與賣方關系發生轉移，對入駐商戶而言，多瞭選擇餘地和談判條件，尤其在經營過程中，要適應每天打折的日子，在電商沖擊下，或許每天都是雙十一。有些商傢正考慮轉型，試著與電商合作，更加註重體驗感。
對投資方和城建商而言，喻磊表示，商業地產競爭，將投資回報周期進一步拉長，可能會出現輩分錯位的現象，"前人栽樹後人乘涼"。曾經是誰建設誰收益，而現在可能爺爺建設孫子才開始有回報。
商業競爭的白熱化，直接導致招商難。招商難的最大表現是同質化嚴重。喻磊認為，商業地產遍地開花，很多投資方並沒有做好前期定位貿然招商，做出第二個友誼商城和平和堂有什麼意義？傳統的百貨商場也面臨著第二次換代升級。
持悲觀態度的業內人預計，在市場自我調節功能下，商業地產會發生"倒一片"的現象。對此，喻磊不以為然。他認為，市場的調節功能是一個漸進的過程，它的反應不會那麼劇烈，更不會發生倒一片的現象。"隻要商傢願意斷臂求生，敢於丟車保帥，還是有生存下去的希望。"商傢可能會死，但建築是不會死的，隻要經營模式和運營方式轉變，肯定能起死回生。
房企競爭刺刀見骨主動轉型大勢所趨
一直有一個疑問，作為湖南本土房企的佼佼者，鑫遠集團為何明知山有虎，偏向虎山行，在這樣一個看不清未來方向的商業地產領域，卻願意試水？喻磊表示，做商業地產並非一時沖動，而是鑫遠集團出於戰略轉型和發展需要而為之。對鑫遠而言，做商業首先受制於土地本身的性質，作為南城主力開發商之一，鑫遠集團承擔著建設該片區商業中心的重任，這是一個城市功能的規劃；從自身角度出發，鑫遠試水商業，是集團內部一次主動的戰略轉型。
近兩年，中國TOP30的地產開發商悉數齊聚長沙，未來住宅市場的競房貸台南山上房貸爭已經到瞭白熱化狀態。"競爭非常激烈，刺刀已經見骨。"喻磊認為，加之目前長沙較大的供應量，住宅市場勢必將迎來更慘烈的弱肉強食。
據合富輝煌統計，長沙已報建未進入銷售的項目累計共613個，潛在總貨量約10661萬平方米。潛在貨量最大的是嶽麓區，共計2904萬方，占比27.2%，其次為雨花區、開福區、望城區，占比分別為20.5%、19.2%、15.6%。內六區新建商品房累計批準預售1332.77萬方，推算2013年全年批準預售量約1480萬方，預計2014年全年新貨約1608萬方，增長約8.6%。
作為本土房企代表之一的鑫遠集團，挺進商業地產，既是過渡階段的戰略調整，也是迫於市場壓力，主動向新行業領域立足的先行者。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/16273899839.sht土信貸基隆中山土信貸ml
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